Affordable Housing Act: gli affitti brevi sono davvero il problema della casa?
L’Europa lavora a nuovi strumenti per affrontare la crisi abitativa con l’Affordable Housing Act, la proposta europea che introduce un nuovo quadro per gli interventi nelle aree sottoposte a maggiore pressione. Ma salari, edilizia sociale, case inutilizzate e la percezione del rischio nel mercato residenziale raccontano una crisi molto più complessa di Airbnb.
Negli ultimi anni il dibattito sulla casa ha trovato un bersaglio quasi automatico: gli affitti brevi. Airbnb è diventato il simbolo di centri storici trasformatisi in vetrine turistiche, città sempre più costose e appartamenti sottratti ai residenti.
È un fenomeno reale. Nelle zone a forte attrattività turistica, la concentrazione di alloggi dedicati ai visitatori e alle visitatrici contribuisce a contrarre l’offerta abitativa di lungo periodo.
Ma la domanda fondamentale da porsi è un’altra: quanto della crisi abitativa dipende realmente dalle locazioni brevi e quanto, invece, stiamo usando gli affitti brevi come capro espiatorio per non affrontare problemi strutturali ben più profondi?
Il tema è particolarmente attuale mentre l’Unione europea sta costruendo questo nuovo quadro d'intervento per consentire alle amministrazioni di agire soprattutto nelle aree sottoposte a maggiore pressione. Ed è proprio da questa prospettiva che occorre riordinare i dati.
La crisi della casa non nasce da Airbnb
La scarsità dell’offerta abitativa rappresenta uno dei principali nodi strutturali italiani ed europei. Gli usi diversi dalla residenza principale — affitti brevi, seconde case, immobili lasciati vuoti — possono aggravare la pressione nei contesti locali. Ma considerarli la causa primaria della crisi rischia di semplificare un problema molto più complesso.
L’equazione semplificata del dibattito pubblico — più affitti brevi = meno case = affitti residenziali più alti — scricchiola di fronte alla realtà economica. L’accessibilità della casa dipende da un insieme articolato di fattori:
Il costo della costruzione e della riqualificazione energetica;
L'andamento dei tassi d'interesse e dei costi finanziari;
La pianificazione urbanistica e la carenza cronica di edilizia sociale;
Il ristagno dei redditi familiari.
Come evidenziato dall’OCSE, il rafforzamento dell’offerta di edilizia pubblica e sociale rappresenta una delle leve principali per calmierare i prezzi. In Italia, lo stock di social rental housing è sceso dal 4,2% al 2,4% del patrimonio abitativo complessivo tra il 2010 e il 2022, a fronte di una media OCSE del 7,1%. È difficile parlare di emergenza abitativa senza considerare anche la riduzione del peso dell’edilizia sociale nel patrimonio abitativo italiano.
Il nodo dei salari reali e l'illusione dei prezzi
L’accessibilità economica di un bene non è un valore assoluto: si calcola sul rapporto tra il suo costo e il potere d'acquisto delle famiglie.
Se i canoni di locazione aumentano mentre i salari reali rimangono stagnanti, la casa diventa inaccessibile anche in presenza di un numero invariato di appartamenti sul mercato. Negli ultimi anni, i bilanci familiari hanno dovuto assorbire incrementi su più fronti: dall'energia ai generi alimentari, fino ai servizi essenziali.
Allo stesso tempo, anche i proprietari immobiliari affrontano spese crescenti di gestione e manutenzione. La domanda corretta non è semplicemente "perché gli affitti sono cari?", ma "rispetto a quali redditi li stiamo misurando?". Una forbice che si allarga tra costo della vita e capacità di spesa genera inevitabilmente una crisi di accessibilità, indipendentemente dalla presenza dei turisti.
Perché molti proprietari scelgono la locazione breve? (Non è solo questione di rendimento)
Per decenni, il patrimonio immobiliare privato ha compensato le carenze delle politiche abitative pubbliche. La casa acquistata dai genitori o dai nonni è diventata una forma di tutela economica familiare da mettere a reddito.
Molti proprietari e proprietarie si sono orientati verso la locazione breve. Liquidare questa scelta adducendo come unica ragione che "Airbnb fa guadagnare di più" significa ignorare il funzionamento del mercato immobiliare residenziale.
Una persona sceglie l'affitto breve valutando un insieme di fattori:
Il rischio di morosità: La paura di contenziosi lunghi ed incerti in caso di mancato pagamento del canone residenziale.
I tempi di recupero dell'immobile: Le tempistiche burocratiche e giudiziarie necessarie per rientrare in possesso dell'appartamento alla scadenza del contratto o in presenza di un'occupazione senza titolo.
La flessibilità e l'uso personale: La possibilità di riutilizzare l'immobile per sé o per la propria famiglia in tempi brevi.
Se l'obiettivo pubblico è riportare case sul mercato residenziale a lungo termine, non basta limitare le alternative. Occorre intervenire sull'altra metà dell'equazione: rendere l'affitto residenziale sicuro, tutelato e conveniente.
Il divario fiscale e regolatorio: cosa serve per invertire la rotta
Attualmente, l'equilibrio tra locazione turistica e residenziale risente di asimmetrie operative e percezioni di rischio:
Fiscalità e vincoli contrattuali: Il canone concordato offre un vantaggio fiscale rilevante (con l'aliquota ridotta al 10%), che tuttavia in molti contesti di mercato può essere controbilanciato dai vincoli sull'ammontare del canone, dai costi di gestione e manutenzione e da una ridotta flessibilità nell'uso del bene rispetto alla cedolare secca (21% o 26%) applicata agli affitti brevi.
Tutele sulla morosità: Gli strumenti pubblici di garanzia contro la morosità non risultano omogenei né sufficientemente diffusi sul territorio nazionale per infondere piena fiducia nei piccoli locatori.
Tipi di contenzioso e tempistiche: Senza procedure di risoluzione e rilascio snelle ed efficaci, il rischio percepito spinge molti locatori verso forme di affitto a rotazione rapida per mantenere il controllo costante sul proprio bene.
Milioni di case vuote: un patrimonio non valorizzato
Secondo i dati ISTAT, su oltre 35 milioni di unità abitative in Italia, circa 9,5 milioni risultano non occupate da residenti. Questa categoria comprende un insieme eterogeneo: seconde case turistiche, immobili situati in aree a bassa domanda, ma anche appartamenti sfitti nei centri urbani lasciati in stato d'abbandono o da ristrutturare.
Questo dato mostra che una parte molto ampia del patrimonio non è occupata stabilmente da residenti e merita un’analisi più approfondita.
Non si tratta di risorse tutte immediatamente disponibili, ma la loro presenza suggerisce che la risposta all'emergenza non si esaurisce contingentando le piattaforme digitali.
È necessario, per onestà intellettuale, porsi domande più complesse:
Quanti di questi immobili sono collocati in zone dove la domanda abitativa è effettivamente alta?
Quali incentivi fiscali o contributi a fondo perduto per la ristrutturazione potrebbero convincere i proprietari a rimettere questi appartamenti sul mercato residenziale a canone accessibile?
L'impatto reale: applicare la regola giusta nel posto giusto
Negare l'impatto delle locazioni brevi nei contesti ad altissima densità turistica sarebbe un errore. Nei centri storici delle città d'arte, una concentrazione eccessiva di appartamenti destinati all'ospitalità riduce l'offerta per studenti, studentesse, lavoratori e lavoratrici residenziali.
La risposta pubblica deve tuttavia basarsi sui dati, non sulle percezioni. Un quartiere storico ha esigenze diverse da una zona periferica; una città universitaria differisce da un distretto industriale. Applicare restrizioni omogenee ed indiscriminate rischia di deprimere l'economia locale senza generare un solo nuovo contratto di locazione residenziale.
Il quadro normativo attuale e la trasparenza dei dati
L'immagine dell'affitto breve privo di controllo non corrisponde più al quadro normativo vigente:
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN): Collegato alla BDSR del Ministero del Turismo, consente l’identificazione univoca delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazioni turistiche o brevi.
Requisiti di sicurezza: Nel quadro normativo vigente, sono inoltre previsti specifici requisiti di sicurezza per le unità immobiliari destinate a locazione breve (come dispositivi di rilevazione di gas, monossido di carbonio ed estintori).
Trasparenza UE: Il Regolamento (UE) 2024/1028 impone alle piattaforme la condivisione sistematica dei dati con le autorità pubbliche.
La priorità deve essere il contrasto al sommerso e all'abusivismo, distinguendo chi rispetta i requisiti di legge dai soggetti non regolari.
L'impatto economico diffuso e la distinzione tra operatori
L'ospitalità in appartamento alimenta una filiera economica articolata: imprese di pulizia, manutentori, artigiani e artigiane, professionisti, professioniste, servizi d'accoglienza e commercio locale. La valutazione del settore non può fermarsi al solo rapporto tra proprietario, proprietaria e piattaforma d'intermediazione.
Inoltre, il dibattito tende spesso a sovrapporre figure economiche profondamente diverse:
Il piccolo proprietario: Chi affitta una o due case per integrare il reddito familiare o tutelare il valore dei propri risparmi;
I grandi gestori ed investitori: Società professionali o fondi che gestiscono decine di unità o interi edifici.
Una regolamentazione efficace deve considerare queste differenze, applicando criteri di proporzionalità in base alla scala e al carattere commerciale dell'attività.
Il caso Firenze: la coerenza delle politiche pubbliche
Firenze rappresenta un laboratorio emblematico per le politiche abitative. Il Comune ha adottato una linea restrittiva sulle locazioni brevi nei centri storici, introducendo limiti all'apertura di nuove attività e autorizzazioni quinquennali.
Tuttavia, la presenza di immobili appartenenti al patrimonio dell’ASP Firenze Montedomini nel circuito delle locazioni turistiche ha sollevato un problema di coerenza nelle politiche abitative cittadine. Nello specifico, la vicenda ha riguardato 11 unità immobiliari (pari a circa il 5% del patrimonio preso in considerazione dall'ente pubblico). Dagli atti pubblicati sul sito del Comune è emerso che alcuni immobili in via Guelfa erano stati locati mediante schemi contrattuali che consentivano espressamente la destinazione ricettiva extra-alberghiera, pur trattandosi di unità precedentemente destinate ad uso abitativo. La vicenda ha aperto un dibattito sull'opportunità di riservare integralmente il patrimonio degli enti pubblici a finalità sociali, al canone concordato e al sostegno di residenti, famiglie, studenti e studentesse.
Questa vicenda illustra un principio fondamentale: la credibilità delle politiche abitative richiede coerenza.
Quando si chiede al settore privato di limitare le proprie opzioni economiche per tutelare l'interesse generale, il patrimonio immobiliare pubblico deve orientarsi in via prioritaria alla risposta abitativa residenziale.
L'Affordable Housing Act e il bilanciamento dei diritti
La discussione in corso sull'Affordable Housing Act sposta il focus verso la proporzionalità degli interventi. La giurisprudenza europea (come confermato dalla Corte di Giustizia UE nel caso relativo a Parigi) riconosce che il contrasto alla scarsità di alloggi per residenti costituisce un motivo imperativo d'interesse generale tale da giustificare restrizioni. Tali restrizioni devono tuttavia essere motivate da analisi territoriali e sorrette da dati certi.
Il compito delle istituzioni non è contrapporre in modo ideologico il diritto all'abitazione e la tutela della proprietà privata, ma individuare strumenti d'equilibrio che combinino:
La regolamentazione mirata dell'offerta turistica nelle aree ad alta pressione;
La riduzione dei rischi e l'efficacia degli incentivi per le locazioni residenziali di lungo periodo;
La rigenerazione del patrimonio immobiliare sfitto o degradato;
L'investimento diretto nell'edilizia residenziale pubblica.
La casa è troppo importante per essere ridotta a una guerra tra residenti e proprietari, tra turismo e diritto all’abitare. Se vogliamo davvero renderla più accessibile, serve una politica capace di distinguere i contesti, misurare gli effetti e intervenire sulle cause. Non un solo colpevole, ma più responsabilità e più strumenti.
Fonti e riferimenti
Commissione europea – Affordable Housing Act. Proposta europea per un quadro comune relativo agli interventi nelle aree sotto pressione abitativa, con particolare riferimento a proporzionalità, disponibilità di alloggi e locazioni brevi.
Commissione europea – The Affordable Housing Act. Pagina di approfondimento relativa ai criteri per eventuali restrizioni alle locazioni brevi e alle misure per seconde case, immobili sfitti e aumento dell’offerta.
ISTAT – Abitazioni occupate, anni 2021-2023, 11 febbraio 2026. Patrimonio abitativo italiano superiore a 35,6 milioni di unità; circa 9,5 milioni risultano non occupate da residenti o occupate da non residenti.
OECD – Economic Surveys: Italy 2026. Analisi del mercato immobiliare italiano, degli immobili sfitti, delle locazioni brevi e dell’edilizia sociale; quest’ultima è scesa dal 4,2% al 2,4% dello stock abitativo tra 2010 e 2022, rispetto al 7,1% medio OCSE.
Parlamento europeo e Consiglio – Regolamento (UE) 2024/1028, relativo alla raccolta e condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine.
Repubblica Italiana – Decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, art. 13-ter, convertito dalla Legge 15 dicembre 2023, n. 191. Disciplina nazionale relativa al Codice Identificativo Nazionale (CIN) e ai requisiti previsti per locazioni turistiche e brevi.
Agenzia delle Entrate – Cedolare secca. Normativa fiscale applicabile alle locazioni residenziali e disciplina delle locazioni brevi.
Corte di Giustizia dell’Unione europea – Cause riunite C-724/18 e C-727/18, Cali Apartments e HX, sentenza del 22 settembre 2020. Pronuncia sulla possibilità di introdurre regimi autorizzatori per le locazioni brevi quando finalizzati a contrastare la scarsità di abitazioni destinate alla locazione di lungo periodo.
Comune di Firenze – Documentazione sulle locazioni turistiche brevi. Regolamentazione comunale relativa alle aree sottoposte a limitazioni e al sistema autorizzatorio.
ASP Firenze Montedomini – Documentazione e comunicati sul patrimonio immobiliare, luglio 2026, insieme agli atti e agli interventi pubblicati dal Comune di Firenze relativi agli immobili di via Guelfa e all’utilizzo di parte del patrimonio per locazioni turistico-ricettive.
Nota: dati e fonti consultati al 12 settembre 2026. L’Affordable Housing Act è una proposta della Commissione europea e il relativo iter legislativo è ancora in corso.
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