Airbnb cambia le commissioni: cosa c’è dietro la scelta e quali conseguenze avrà per gli host italiani

Una guida per capire il nuovo modello di commissioni Airbnb, distinguere i fatti dalle interpretazioni e riflettere su cosa significa, oggi, gestire un'attività di affitti brevi.

Negli ultimi giorni Airbnb ha iniziato a comunicare a molti host italiani un cambiamento nel sistema di commissioni. La novità ha acceso immediatamente il dibattito: c'è chi teme un aumento dei costi, chi parla di conseguenze fiscali e chi interpreta questa scelta come una strategia per favorire alcuni operatori rispetto ad altri.

Come spesso accade quando una piattaforma introduce modifiche importanti, le interpretazioni si diffondono molto più rapidamente delle informazioni verificate.

Per questo vale la pena fermarsi ad analizzare cosa cambia davvero, quali sono i fatti confermati e quali aspetti, invece, meritano ancora attenzione.

Come funzionano le nuove commissioni Airbnb

Per molti anni Airbnb ha utilizzato, nella maggior parte dei casi, il modello delle commissioni condivise (Split Fee).

In pratica:

• l'host pagava una commissione generalmente intorno al 3%;

• l'ospite pagava una commissione di servizio aggiuntiva, visibile prima della conferma della prenotazione.

Con il nuovo modello, chiamato Host-Only Fee, la commissione viene concentrata quasi interamente sul lato dell'host.

Nella maggior parte dei casi Airbnb applicherà una commissione del 15,5% sul prezzo impostato dall'host. L'ospite, invece, vedrà direttamente il prezzo finale già comprensivo dei costi della piattaforma, senza una voce separata al momento del pagamento.

Dal punto di vista dell'esperienza di prenotazione il processo diventa quindi più semplice e trasparente per il viaggiatore.

Perché Airbnb introduce la Host-Only Fee

Nella documentazione ufficiale Airbnb individua tre obiettivi principali.

Maggiore trasparenza dei prezzi

L'ospite vede fin dall'inizio il prezzo complessivo della prenotazione, senza costi aggiuntivi che compaiono solo nelle ultime fasi del pagamento.

Standardizzazione internazionale

Il modello Host-Only Fee è già utilizzato in molti Paesi ed è lo standard per gli host che utilizzano software di gestione professionale. Airbnb sta progressivamente uniformando il proprio sistema a livello globale.

Maggiore controllo del prezzo

Secondo Airbnb, gli host mantengono il controllo del proprio ricavo netto semplicemente adeguando la tariffa pubblicata.

L'esempio riportato dalla piattaforma è semplice.

Con il vecchio sistema, una struttura pubblicata a 100 € poteva arrivare a costare circa 115 € all'ospite dopo l'aggiunta della commissione di servizio, mentre l'host incassava circa 97 €.

Con il nuovo sistema lo stesso host potrebbe pubblicare direttamente un prezzo di circa 115 €. Dopo la commissione del 15,5%, il ricavo netto rimarrebbe sostanzialmente analogo.

Dal punto di vista matematico il ragionamento è corretto.

La realtà del mercato, però, è spesso più complessa.

Quali sono gli effetti per gli host

È proprio qui che nasce il dibattito.

La competitività

Adeguare le tariffe per mantenere invariato il ricavo non è sempre una scelta priva di conseguenze.

Nei mercati molto competitivi un aumento del prezzo pubblicato potrebbe incidere sul posizionamento rispetto ai concorrenti e, di conseguenza, sul tasso di occupazione.

Molto dipenderà da come reagirà il mercato.

Se la maggior parte degli host aggiornerà contemporaneamente le proprie tariffe, l'impatto potrebbe essere limitato.

Se invece alcuni operatori sceglieranno di assorbire parte della commissione, gli equilibri competitivi potrebbero cambiare.

Gli aspetti fiscali e il nodo della cedolare secca

Per molti host privati il tema più delicato riguarda la fiscalità.

Chi applica la cedolare secca, infatti, non può dedurre i costi sostenuti. Se, per mantenere invariato il proprio ricavo netto, decide di aumentare il prezzo pubblicato per compensare la nuova commissione Airbnb, potrebbe aumentare anche la base sulla quale viene calcolata l'imposta.

L'effetto concreto dipende dalla situazione fiscale del singolo contribuente, dalle modalità con cui viene gestita la prenotazione e dall'inquadramento dell'attività.

Diversa è la situazione per chi opera con una Partita IVA in regime ordinario, dove le commissioni rappresentano normalmente un costo deducibile.

Per questo motivo è consigliabile confrontarsi con il proprio commercialista prima di modificare la strategia tariffaria.

Cosa sappiamo oggi

Alcuni elementi sono ormai chiari.

✅ Il passaggio al modello Host-Only Fee rientra nella strategia internazionale di Airbnb e non rappresenta una modifica pensata esclusivamente per il mercato italiano.

✅ È confermato l'obiettivo dichiarato dalla piattaforma di rendere il prezzo finale più trasparente per gli ospiti.

❌ Al momento non esistono elementi pubblici che colleghino questa scelta ad accordi con l'Agenzia delle Entrate italiana.

❌ Non risultano nemmeno evidenze che dimostrino una volontà di favorire le grandi società di gestione rispetto ai piccoli host.

Questo non significa che il cambiamento non produca effetti differenti sui diversi operatori. Significa semplicemente distinguere ciò che è documentato dalle interpretazioni.

Privati e imprenditori: un impatto diverso

Il nuovo modello non avrà lo stesso effetto per tutti.

Gli operatori professionali, che gestiscono gli affitti brevi come attività imprenditoriale, dispongono generalmente di maggiori strumenti per affrontare il cambiamento. Possono investire nella costruzione del proprio marchio, sviluppare canali di prenotazione diretta, pianificare attività di marketing e, a seconda del regime fiscale adottato, dedurre i costi di gestione.

Gli host privati, invece, operano all'interno di un quadro normativo diverso. Possono certamente avere un sito web informativo o ricevere richieste dirette, ma devono prestare particolare attenzione a non organizzare l'attività con modalità tali da assumere carattere imprenditoriale.

Per loro la diversificazione dei canali rimane possibile, ma richiede maggiore cautela e una buona conoscenza della normativa.

Una riflessione che va oltre Airbnb

Al di là del dibattito sulle commissioni, questa vicenda offre uno spunto interessante.

Negli ultimi anni Airbnb e Booking.com hanno permesso a migliaia di persone di entrare nel mercato degli affitti brevi raggiungendo clienti che sarebbe stato difficile intercettare autonomamente.

Sono strumenti straordinari.

Ma ricordano anche una regola semplice.

Le commissioni possono cambiare.

Gli algoritmi possono cambiare.

Le politiche commerciali possono cambiare.

Fa parte del funzionamento di qualsiasi piattaforma privata.

Per questo motivo la domanda più importante non è se questa modifica sia giusta o sbagliata.

La vera domanda è un'altra.

Quanto è prudente costruire un'attività che dipende quasi esclusivamente da un unico canale di vendita?

Sempre più operatori stanno investendo in:

• siti web proprietari;

• prenotazioni dirette;

• fidelizzazione degli ospiti;

• presenza su più piattaforme;

• costruzione del proprio brand.

Non perché Airbnb o Booking.com siano un problema.

Ma perché diversificare riduce il rischio e rende un'attività più solida nel lungo periodo.

Il punto di vista di Heimat Srl

Questa modifica non rende Airbnb "migliore" o "peggiore".

Ricorda però una regola valida per qualsiasi impresa: quando una parte importante del proprio fatturato dipende da un soggetto esterno, è inevitabile che alcune decisioni vengano prese da altri.

Per questo motivo continuiamo a credere che investire nelle prenotazioni dirette, nella qualità dell'accoglienza, nella fidelizzazione degli ospiti e nella costruzione del proprio marchio sia una scelta strategica, indipendentemente dalla piattaforma utilizzata.

Le OTA continueranno a essere partner fondamentali.

Ma un'impresa è tanto più resiliente quanto meno dipende da un unico intermediario.

Domande frequenti

Airbnb ha aumentato le commissioni?

Il modello cambia. La commissione viene spostata quasi interamente sull'host, ma Airbnb sostiene che il ricavo netto possa rimanere invariato adeguando le tariffe.

Gli host sono obbligati ad aumentare i prezzi?

No. Ogni host è libero di scegliere la propria strategia tariffaria.

Vale solo per l'Italia?

No. Il modello Host-Only Fee rientra in una strategia internazionale che Airbnb sta introducendo progressivamente in diversi mercati.

Booking.com utilizza lo stesso sistema?

In larga parte sì. Booking.com applica storicamente una commissione direttamente alla struttura ricettiva e l'ospite, nella maggior parte dei casi, non visualizza una commissione di servizio separata. Con la Host-Only Fee, Airbnb si avvicina quindi al modello economico utilizzato da tempo dal suo principale concorrente.